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Archivio mensile:aprile 2012

25 aprile: il pensiero della libertà, i fiori di tutti i colori…

 
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Pubblicato da su aprile 25, 2012 in FIORI

 

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SE LA SPECIE UMANA RIFIUTA LA CONSAPEVOLEZZA SUI RIFIUTI IL PIANETA TERRA DIVENTA UN RIFIUTO!

 
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Pubblicato da su aprile 22, 2012 in ECOLOGIA, SOCIALITA' COOPERATIVA

 

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RIPOETIZZIAMO LA VITA! LA TERRA E’ ANCORA CON NOI!

 

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22 APRILE 2012: LA GIORNATA DELLA TERRA

 
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Pubblicato da su aprile 22, 2012 in ECOLOGIA

 

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Imu, cosa è, quando si paga e quanto si paga

La pressione fiscale in Italia per il 2012 si attesterà attorno al 45,1% e le previsioni per i prossimi due anni proiettano un aumento fino allo 0,6% in più. A pesare decisamente nel bilancio delle famiglie italiane sarà l’Imu, la nuova imposta municipale che con il decreto “Salva Italia” ha rimpiazzato la vecchia Ici. La pagheranno tutti i proprietari perché sarà tassata anche l’abitazione principale.
Fino a dicembre, però, non si saprà precisamente quanto. Il testo dei correttivi al decreto fiscale votato in commissione finanze al Senato, infatti, sposta a quella data il termine entro il quale un Dpcm (decreto Presidenza dei ministri) potrà cambiare le aliquote dell’imposta per garantire allo Stato il gettito previsto.
In realtà si tratta di un doppio decreto: il primo interesserà abitazioni e immobili commerciali o industriali, il secondo sarà dedicato all’agricoltura.
Quello relativo alle abitazioni e immobili commerciali andrà scritto entro il 30 settembre, giusto in tempo per consentire ai Comuni di rivedere le proprie scelte locali e, probabilmente, aumentare le aliquote nei termini stabiliti.
Il secondo, invece, può essere ultimato entro il 30 novembre, data entro la quale si concluderanno le operazioni di accatastamento dei fabbricati rurali. In altre parole, una famiglia non saprà esattamente quando deve pagare per l’Imu 2012, fino alla fine dell’anno.

Addio tredicesime, quindi, per chi le incassa ovviamente. Eppure è ben definita la “somma erariale” che i Comuni dovranno versare a Roma, già scritta nel decreto “Salva Italia”: 9 miliardi di euro. I meccanismi, come detto, rimangono ancora da definire con regole in continua evoluzione. Nel passaggio in commissione al Senato, per esempio, i fabbricati rurali nei Comuni classificati come “montani” hanno incassato l’esenzione dall’Imu, come i fabbricati “inagibili” e “inabitabili”, oltre all’azzeramento per i fabbricati di Comuni, edilizia popolare e cooperative a proprietà indivisa. Salve anche le fondazioni bancarie che non dovranno versare neanche un centesimo.

Ma gli italiani quanto e quando dovranno pagare? Ci si deve preparare per il 18 giugno, entro questo termine si deve provvedere a pagare l’acconto dell’Imu. Nell’attesa che il quadro della nuova imposta municipale unica sia delineato, si usano i meccanismi ben rodati della vecchia Ici. Per il calcolo, secondo l’emendamento passato in Senato, l’acconto sarà computato in base alle aliquote “di riferimento” fissate dalla legge (4 per mille per l’abitazione principale, 7,6 per gli altri immobili tranne quelli strumentali all’attività agricola, per i quali è il 2 per mille). Non bisogna dimenticarsi, però, di rivalutare la rendita catastale per il calcolo del 5% per poi moltiplicarla per 160. Dalla somma così ottenuta si detraggono 200 euro, se si tratta dell’abitazione principale, più altri 50 euro per ogni figlio di età inferiore a 26 anni se residente nella stessa casa. L’aliquota standard per gli altri immobili è dello 0,76% senza nessuna ulteriore detrazione. Per quanto riguarda i box, il calcolo è lo stesso delle abitazioni principali; per i negozi occorre aumentare la rendita del 5% e moltiplicare il risultato per 55; per gli uffici e gli studi professionali si deve aumentare la rendita del 5% e moltiplicare per 80. L’acconto di giungo sarà pari alla metà dell’importo così ottenuto.

Il decreto “Salva Italia” lascia un buon margine di manovra ai Comuni che possono far variare le aliquote per l’abitazione principale dallo 0,2 allo 0,6% mentre l’oscillazione per gli altri immobili può spostarsi dallo 0,46 all’1,06% con possibilità di scendere allo 0,4% per gli immobili locati e per quelli posseduti da persone giuridiche. Un esempio pratico per chiarire del tutto le idee. Se si ipotizza una rendita originaria per un’abitazione principale di 1000, il proprietario, senza figli, dovrà sicuramente pagare entro il 18 giugno 236 euro. A dicembre la sua la cifra del saldo varierà molto: se il suo Comune scegliesse di tassare con l’aliquota più bassa (0,2%), il proprietario maturerà un credito d’imposta di 100 euro; se invece opterà per l’aliquota dello 0,6%, il contribuente dovrà sborsare altri 572 euro.

Ma non c’è solo l’Imu per i sempre più tartassati contribuenti italiani. Tra l’estate e dicembre dello scorso anno sono entrate in vigore le manovre del governo Berlusconi e il decreto “Salva Italia” di Mario Monti. Le stime prevedono che entro fine del 2014, nell’ottica del pareggio di bilancio, lo Stato incassi 81,2 miliardi di euro, circa 50 entro la fine di quest’anno e altri 27 nel 2013. Ci sono già nuove imposte programmate, pronte ad abbattersi, come una mannaia sui lavoratori. Due su tutte: Iva e accise sul carburante. Il prossimo ottobre potrebbe scattare l’aumento dell’Iva che passerebbe dal 21 al 23%. E se non dovesse bastare dal primo gennaio 2014 potrà salire fino al 23,5%, come deciso dal governo Monti. Rincari in agenda anche per i carburanti il cui costo è già alle stelle. Il primo aumento c’è stato lo scorso 7 dicembre, ma le accise potranno aumentare di nuovo dal primo gennaio 2013. Super bollo per le auto di lusso, imposta sui conti correnti bancari, tassa sugli aerei privati, imposta sui capitali, sulle barche (per gli scafi oltre i 64 metri si potrà arrivare a pagare fino a 703 euro al giorno), immobili esteri, rifiuti, tassa sulle attività finanziarie estere, innalzamento delle aliquote contributive per artigiani e commercianti e delle addizionali regionali Irpef, completano il quadro.

 
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Pubblicato da su aprile 17, 2012 in IL SISTEMA FISCALE ITALIANO

 

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COMPRARE O VENDERE CASE TRAMITE LE AGENZIE IMMOBILIARI

Comprare o vendere casa non è sempre così semplice. La soluzione, per molti, diventa l’agenzia immobiliare. Rivolgersi a un professionista che sia in grado di seguire il cliente, passo dopo passo, spesso e volentieri è la via più veloce e sicura. In ogni caso, sia che si tratti di venditori o di acquirenti, l’importante è non farsi fregare.

Il mercato è in flessione, quello immobiliare ha retto meglio la crisi in alcune città, meno in altre. Ma chi decidesse di lasciar perdere la compravendita “fai da te”, optando per un’agenzia immobiliare, farebbe bene a verificare la professionalità dell’agente in questione. Come? Per prima cosa l’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare è regolata dalla legge n. 39/1989 e prevede l’iscrizione da parte degli agenti immobiliari in un apposito albo: solo chi è iscritto al Ruolo di mediatori presso la Camera di Commercio (CCIAA) può esercitare tale professione, altrimenti si ha a che fare con un abusivo.

Può essere utile, quindi, che l’agente immobiliare di turno mostri la tessera di riconoscimento che attesta il proprio numero di iscrizione all’albo, sia il numero personale sia quello dell’azienda per cui lavora. Il cliente può, inoltre, chiedere anche se il professionista risulta iscritto a un’associazione di categoria: nessun obbligo, in questo caso, e l’esserlo di certo non è garanzia di onestà, ma può indicare l’accettazione e la sottoscrizione di un codice deontologico. Una sorta di tutela in più. Se il cliente non vuole chiedere direttamente all’agente immobiliare queste informazioni, si può rivolgere alla Camera di Commercio con il nome e cognome dell’agente, oppure allo sportello conciliazione della Camera arbitrale nazionale e internazionale di Milano.

Appurata la professionalità del mediatore, se si deve vendere casa, occorre avere da lui una valutazione corretta dell’immobile. Gli agenti, essendo appunto mediatori tra chi compra e chi vende, dovrebbero essere soggetti imparziali, senza privilegiare una delle due parti a discapito dell’altra.

Prima di conferire l’incarico di vendita, poi, è bene sottoporre al professionista una serie di domande per capire entro quali tempi e in che modo pensa di concludere la trattativa, quale strategia di vendita preferisce adottare, se accetta incarichi in esclusiva e, soprattutto, a quanto ammonta la sua commissione. In genere il professionista guadagna il 3% dall’acquirente e altrettanto dal venditore, ma molto dipende dalla situazione del mercato immobiliare e dal valore dell’immobile. In buona sostanza l’entità della provvigione tende a diminuire con l’aumentare del valore della casa e se il mercato è in forte crisi, il professionista potrebbe essere più propenso a scendere nelle pretese economiche.

L’importante è chiarire questi aspetti prima di iniziare il rapporto, a scanso di equivoci. E tra gli obblighi principali dell’agente immobiliare, come previsto dell’articolo 1759 del Codice civile, c’è quello di segnalare alle parti i costi fiscali e notarili cui si andrà incontro nel caso di una compravendita a buon fine; l’illustrazione dell’acquirente della reale situazione della casa senza omettere, come purtroppo alle volte accade, la presenza di ipoteche o eventuali problemi di ristrutturazione; l’esecuzione di una corretta valutazione dell’immobile al fine di determinarne il prezzo avvalendosi di tecnici. Non è raro il caso in cui l’agente tenda a gonfiare il prezzo della valutazione per accaparrarsi l’incarico, confidando poi che il proprietario possa scendere nella richiesta se l’immobile rimane in vendita per troppo tempo. C’è anche l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa per tutelare i clienti dai danni causati da negligenza o errori professionali.

Rimane da capire, adesso, qual è la migliore strategia di vendita? Per risparmiare sulle commissioni, c’è chi potrebbe preferire la soluzione “fai da te”. Una volta stabilito il prezzo, si può iniziare il passaparola unito al classico cartello “vendesi”. Oppure ci sono gli annunci su Internet o le inserzioni sui giornali. Se non si vuole rimanere delusi, come detto, meglio affidarsi a un professionista. E in questo caso anche con un incarico in esclusiva. Con i suoi pro e contro.
I vantaggi sono principalmente legati alla maggiore visibilità dell’immobile in tutte le inserzioni con fotografie dell’interno e dell’esterno: se un agente si è aggiudicato la vendita in esclusiva non avrà alcun problema a mettere in mostra nel dettaglio l’immobile, senza paura di essere scavalcato. Il secondo vantaggio per il venditore riguarda il lavoro di approfondimento della situazione ipotecaria, catastale e urbanistica che l’agente immobiliare professionale dovrebbe effettuare prima di porre in vendita un immobile. E’ evidente che potrà meglio gestire la documentazione degli immobili trattati in esclusiva rispetto agli altri della zona. E, infine, l’incarico in esclusiva evita anche incomprensioni che spesso sono legate alla pluralità di soggetti impegnati nella vendita: l’immobile potrebbe essere presentato a prezzi diversi o con un diverso margine di trattabilità, un brutto colpo per la credibilità nei confronti dei possibili acquirenti. Di contro, giusto ricordarlo, c’è la penale da sborsare nel caso in cui il privato trovasse per i fatti suoi un compratore e la durata dell’incarico in esclusiva (che può variare dai 3 mesi fino a un anno). Ma se il mediatore incaricato non dovesse fissare un determinato numero di appuntamenti per far visionare l’immobile, il contratto può essere risolto: basta avere l’accortezza di far inserire questa clausola in fase di stipula.

 
 

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LA RIFORMA DEL CATASTO

Il Governo guidato da Mario Monti ha finalmente presentato la sua riforma del catasto. Il testo introduce parametri nuovi o, in alcuni casi, aggiornati e rivisti rispetto al passato, all’insegna di quella che il premier ha definito ‘equità’.

In base al testo da ora in poi ogni stima verrà effettuata in base ai valori del mercato del’ultimo triennio e non più ai valori fiscali ritenuti vecchi. In molti casi la valutazione degli immobili non è stata modificata dopo eventuali lavori e quindi numerose case sono ancora classificate a un livello basso anche se nel corso del tempo sono state riqualificate.
Benchè chi possiede un immobile in aree in cui il mercato presenta valori elevati rischi di vedersi aumentare le tasse e i proprietari delle zone dove le compravendite sono più contenute beneficeranno di un Fisco più leggero di quello attuale, una clausola di salvaguardia esclude tuttavia l’aumento del prelievo per i contribuenti: le maggiori rendite dovrebbe essere compensate da riduzioni di aliquote.
In base alle simulazioni sin qui realizzate la riforma permetterebbe di recuperare circa 21 miliardi di euro, ma a trarre vantaggio dalla riforma saranno soprattutto i contribuenti dei piccoli centri e delle periferie urbane rispetto a chi vive nelle grandi città o in luoghi a vocazione turistica.

Il governo ha tuttavia garantito che la manovra sarà a saldo zero: i maggiori introiti saranno restituiti ai cittadini grazie a sconti sulle aliquote esistenti da versare.
Le tasse sulla casa saranno pagate in base ai metri quadri dell’abitazione e non più in relazione al numero dei vani catastali. L’intervento è stato elaborato per risolvere le contraddizioni determinate dalla genericità della definizione di “vano” che include sia stanze da 12 metri quadri che camere da 30.
Sino a questo momento il catasto ha utilizzato il criterio del metro quadrato soltanto per negozi, box auto, magazzini ed edifici pubblici. Con la riforma, invece, il meccanismo varrà anche per case e uffici. La valutazione delle tasse da versare per l’immobile terrà conto anche dello localizzazione e dello stato in cui si trova la struttura, ma il criterio di riferimento sarà l’ampiezza.
La riforma prevede inoltre di rivalutare gli immobili modificandone due voci chiave: l’ambito territoriale e la categoria.
Ogni Comune sarà suddiviso in ambiti territoriali di mercato per differenziare le vie centrali dai quartieri residenziali; in questo senso l’Agenzia del Territorio ha già compiuto molto lavoro, individuando, ad esempio a Milano, 59 microzone, che “mappano” la città in modo più dettagliato rispetto alle zone censuarie esistenti.
Il numero delle categorie, allo stesso modo, dovrà aumentare rispetto al sistema attuale: oggi il 70 per cento degli immobili è classificato tra la fascia A2 a A3, mentre su quasi 33 milioni di immobili, soltanto 36 mila risultano essere di tipo signorile (A1). Questa distinzione però non ha più alcun legame con il mercato e le è preferibile una classificazione più semplice, ma articolata (case singole, palazzi e abitazioni di lusso) divisa poi in sottogruppi.
Una volta individuata la specifica categoria cui appartiene l’immobile, bisognerà determinare il valore fiscale in modo da non differenziarlo troppo da quello commerciale. A questo scopo l’esecutivo prevede di configurato un algoritmo che individuerà i valori più adeguati da attribuire a una struttura sulla base di valori medi che saranno aggiornati costantemente tramite i dati ricevuti periodicamente dall’Agenzia del territorio.
In base alle simulazioni sin qui realizzate hanno mostrato che la riforma permetterebbe di recuperare circa 21 miliardi di euro, provenienti soprattutto dai proprietari degli immobili nei grandi centri cittadini e nelle zone turistiche più quotate.

 
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Pubblicato da su aprile 17, 2012 in IL SISTEMA FISCALE ITALIANO

 

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